不動産を売却する際、多くの方が最初に気になるのが「いくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。その目安となるのが不動産会社による「査定」です。
査定を受けることで、おおよその売却価格や市場相場を把握でき、売却計画を立てやすくなります。
しかし、査定額は不動産会社ごとに異なる場合があるため、より正確な相場を知るには複数の会社へ依頼することが大切です。
目次
なぜ複数会社に依頼すべきなのか
不動産の売り出し価格は売主が自由に設定できます。しかし、市場相場から大きく外れた価格では購入希望者が集まりにくく、売却までに時間がかかる可能性があります。
そこで参考になるのが査定価格です。
不動産会社が行う査定には統一された計算方法があるわけではなく、公的な価格指標や取引事例、独自のノウハウなどをもとに算出されます。そのため、同じ物件でも査定額に差が生じることがあります。
また、不動産会社ごとに得意分野や対応エリアが異なる点も見逃せません。
大手不動産会社は豊富な取引データを持っていますが、地域によっては細かな情報が不足する場合があります。一方、地域密着型の不動産会社は地元ならではの市場動向や取引事例に精通しており、より詳細な査定が期待できることもあります。
さらに、一戸建てやマンション、投資用不動産など、得意とする物件種別も会社によって異なります。そのため、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定額やその根拠を比較することで、より適正な売却価格を把握しやすくなります。
近年では、インターネット上で複数の不動産会社へ一括査定を依頼できるサービスも普及しています。物件情報を一度入力するだけで複数社から査定結果を受け取れるため、相場を知る手段として便利です。
一方で、地元密着型の中小不動産会社であれば、特定のエリアに特化したデータやノウハウを会社ごとに持っていることが多いですし、緻密な査定が期待できることもあります。さらに、一戸建てが得意だとか、マンション専門だとか、不動産会社によって主に取り扱う物件種別が違うということも影響してきます。そのため、複数の不動産会社に査定してもらうことが、より適正な相場価格を知るための重要なポイントになってくるのです。
WEB上では、一回の入力作業で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスがあります。ブラウザの表示画面から物件の所在地、広さなどのデータを送信するだけで査定してもらえるので、非常に手軽です。あくまで簡易な机上の査定ではありますが、家にいながらにして簡単に相場を知ることができるというのは、とても便利です。
三つの不動産査定方法
不動産会社独自の査定手法が加わることもありますが、基本となる査定方法は次の3つです。
【原価法】
原価法は、対象となる建物を現在新築した場合にかかる費用を算出し、そこから築年数などに応じた価値の減少分を差し引いて価格を求める方法です。主に一戸建て住宅の査定で利用されます。土地については別途、取引事例比較法を用いて評価するケースもあります。
【取引事例比較法】
取引事例比較法は、査定対象と条件が似ている物件の過去の成約事例をもとに価格を算出する方法です。立地や面積、築年数などを比較しながら調整を行うため、マンション査定を中心に広く利用されています。ただし、取引事例が少ない地域や特殊な物件では精度が下がる場合があります。
【収益還元法】
収益還元法は、将来的に得られる収益をもとに不動産価値を算出する方法で、主に投資用不動産の査定に用いられます。代表的な手法として、年間収益から価格を求める「直接還元法」と、将来の収益や売却価格を予測して計算する「DCF法（Discounted Cash Flow法）」があります。
査定を上手に使って賢く売る
査定額は不動産会社ごとに異なり、その算出方法もさまざまです。ただし、査定額はあくまでも「売却予想価格」であり、実際の成約価格を保証するものではありません。
売却活動を始めると、購入希望者から価格交渉が入ることも多く、最終的な成約価格が査定額を下回るケースもあります。
また、「査定額が高い＝高く売れる」「高い査定額を提示した会社が優れている」とは限りません。相場とかけ離れた高額査定をそのまま売り出し価格に設定すると、売却期間が長期化する可能性もあります。
大切なのは、複数の不動産会社から査定を取り寄せ、価格だけでなく査定根拠や販売戦略も比較することです。そのうえで適正な売り出し価格を設定することが、スムーズな売却への近道といえるでしょう。