成功に導く
「売却」と「購入」の
優先順位と資金計画
マイホームの買い替えには、資金力やライフスタイルに合わせた最適な手順があります。
メリットとデメリットを精査し、後悔しない住み替えを実現しましょう。
ご自身の状況に合うスタイルをクリックしてください。
メリット
- 住む場所が確保されているため、仮住まいの心配がありません。
- 時間をかけて売却できるため、価格交渉で不利になりにくい。
- 完済後なら賃貸物件として運用しながら時期を待つことも可能です。
デメリット
- 売却資金を手にする前に購入するため、自己資金の確保が必要です。
- 旧宅のローンがある場合、二重ローンになり家計を圧迫します。
- 売却が長引くと、想定以上の維持費（管理費・修繕積立金）がかかります。
メリット
- 売却額が決まってから新居を探せるため、資金計画が狂いません。
- 売却益を新しいマイホームの購入頭金に確実に充てられます。
- 購入と売却の手続きが重ならないため、精神的・時間的な余裕があります。
デメリット
- 引き渡し時期によっては、仮住まいの手配と費用が必要になります。
- 仮住まいの期間を短くしようと、新居選びを急いでしまうリスクがあります。
- 引越しが2回必要になるため、引越し業者費用が倍増します。
「住みながら売る」を
成功させる秘訣
今の家に住み続けながら売却活動を行うことは、仮住まいの費用を浮かせる合理的な方法です。
しかし、購入希望者にとってあなたの家は「商品」であることを忘れてはいけません。
内見前のセルフチェック
内見者の視点を持つ
生活感をゼロにすることは難しくても、清掃と整理整頓で「住んだときの良さ」をイメージさせることが重要です。
魅力のプレゼンターになる
売主だからこそ知る、近隣の美味しいお店や、日当たりの良さ、暮らしの便利さを直接伝えましょう。
資金計画の4つの柱
買い替え失敗の最大の原因は
「見積もりの甘さ」です。冷静な分析を。
売却見込額の設定
「売れるはず」ではなく
「確実に売れる」保守的な価格で見積もりましょう。
住宅ローン残債の把握
現在の正確なローン残高を
確認。完済と抵当権抹消の
タイミングが重要です。
自己資金額の確定
売却額が想定を下回った際、
どれだけ補填できるか現金を
把握しておきましょう。
諸費用の算出
仲介手数料や税金など、現金で用意すべき数百万単位の費用を事前に計算。
売却・購入にかかる諸費用一覧
仲介手数料は物件の価格に応じて変動しますが、100万円単位の高額にもなります。
トータルでは決して低い金額ではありませんから、資金が不足しないよう計画を立ててみてください。
売却時の費用
- 仲介手数料 (物件価格×3%+6万円+税)
- 印紙税 (契約書の記載金額による)
- 不用品の処分費用
- 登録免許税 (抵当権抹消登記)
- 譲渡所得への課税 (利益が出た場合)
- 繰上げ返済手数料など
- 測量費用
- 司法書士への報酬
購入時の費用
- 仲介手数料 (媒介の場合)
- 印紙税 (契約書の記載金額による)
- 登録免許税 (移転登記・抵当権設定)
- 不動産取得税
- 住宅ローン諸費用 (保証料・事務手数料)
- 火災保険・地震保険料
諸費用はすべて「現金」での準備が必要です
仲介手数料だけでも高額になります。
ローンで賄えないケースも多いため、資金計画の初期段階で確認しましょう。
理想の住み替えは、
確かな計画から
住宅ローン、税制優遇、市場の動向など、個別の状況によって最適な戦略は異なります。
まずは専門家と一緒に、あなたの「買い替えロードマップ」を作ってみませんか？