長野県内で自宅を売却する場合、自分で買主を探すことも可能ですが、対象は親族や知人などに限られることが多く、希望する価格での売却は簡単ではありません。一方、不動産会社へ依頼すれば、県内はもちろん県外も含めて幅広く購入希望者を探すことができ、価格設定や税金、売却手続きの流れについても専門的なアドバイスを受けられます。納得のいく売却を実現するためには、信頼できる不動産会社選びが重要なポイントとなります。
目次
依頼する不動産会社を選ぶ
買い換え先の住宅の販売や仲介を行っている不動産会社に、現在の住まいの売却もあわせて依頼すると、住み替え全体のスケジュール調整がしやすくなり、手続きもスムーズに進められるでしょう。また、自宅のポストに「売却物件募集」「購入希望者がいます」といったチラシを配布している不動産会社は、その地域で物件を探している顧客を抱えている可能性があります。
不動産会社は、売主から依頼を受けると売主の立場に立って販売活動を行います。現在では、不動産情報ネットワークが全国規模で整備されており、長野県内の不動産会社でも首都圏を含む広範囲の購入希望者へ情報を発信することが可能です。そのため、地域事情に詳しく、身近で相談しやすい不動産会社がある場合は、まずその会社へ相談してみるのも良いでしょう。
不動産会社と媒介契約を結び売却してもらう
１．媒介契約の種類
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には次の3種類があります。
（１）専属専任媒介契約
1社の不動産会社のみに売却を依頼する契約です。この契約では、売主が自分で見つけた買主と直接売買契約を結ぶことはできません。
売却活動を全面的に任せる契約となるため、不動産会社には大きな責任が伴い、積極的な販売活動が期待できます。また、売主に対して1週間に1回以上の活動報告を行う義務があります。契約期間は3か月です。
（２）専任媒介契約
こちらも1社の不動産会社に売却を依頼する契約ですが、売主自身が見つけた買主と契約を結ぶことは可能です。ただし、その場合でも不動産会社が行った販売活動に対する一定の費用負担が発生することがあります。
不動産会社には2週間に1回以上の報告義務があり、契約期間は3か月です。
（３）一般媒介契約
複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。また、売主が自ら見つけた買主と売買契約を締結することも可能です。
なお、依頼している他社名を通知する「明示型」と、通知しない「非明示型」の2種類があります。
売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成し、記名押印のうえ売主へ交付する義務があります。これは媒介契約の成立を明確にし、仲介手数料をめぐるトラブルを防ぐためです。
〈媒介報酬の上限〉
媒介報酬（仲介手数料）の上限は、売買価格が200万円以下の部分は5％、200万円超400万円以下の部分は4％、400万円を超える部分は3％となっています（いずれも消費税別途）。
２．売却活動の流れ
まずは売却条件を決定します。売出価格や引渡し時期、広告方法などについて、不動産会社と十分に相談しながら進めましょう。
次に販売活動を行います。インターネット広告や不動産会社間の情報ネットワークを活用して購入希望者を募るため、間取り図や外観写真の提供など、不動産会社の活動に協力することが大切です。
広告を開始すると、物件の見学を希望する方が現れます。不動産会社から連絡を受けた際には、室内を整理整頓し、清潔な状態にしておきましょう。特に長野県では、雪国ならではの設備や断熱性能などを確認したい購入希望者も多いため、住宅の魅力が伝わるよう準備しておくことが重要です。
内見時には、不動産会社が購入希望者の要望や条件を把握したうえで案内や説明を行いますので、売主が立ち会う場合でも基本的には不動産会社に任せるのがよいでしょう。
また、土日を利用してオープンハウスを開催し、多くの方に自由に見学してもらうことで、早期売却につながる場合もあります。
売買契約と物件の引渡し
１．売買契約のポイント
購入希望者が決まったら売買契約を締結し、物件の引渡しへ進みます。後々のトラブルを防ぐためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名押印のうえ、それぞれ保管しておくことが重要です。
契約書は不動産会社と相談しながら作成しますが、次の点には特に注意しましょう。
まず手付金についてです。宅地建物取引業者が売主となる場合を除き、手付金額に法的な上限はありませんが、一般的には売買価格の10％程度が目安とされています。
次に住宅ローンについてです。契約後に買主が住宅ローンの承認を受けられなかった場合、契約を解除できる特約を「ローン特約」といいます。個人間の売買でも設定されることが一般的です。
また、買主がローンを利用する場合、金融機関の手続き上、売買代金の全額受領前に所有権移転登記や抵当権設定登記への協力が求められるケースがあります。この場合は、融資金を売主へ直接支払う代理受領の手続きを行います。
さらに、危険負担についても取り決めておきます。契約締結後から引渡しまでの間に、火災など売主・買主双方に責任のない事情で建物が損傷した場合、民法上は買主が代金を支払うことになります。しかし実際には、契約を解除できる特約を設けるのが一般的であり、契約書に明記しておくことが望ましいでしょう。
引渡し時期については、住み替え先への入居時期との調整が重要です。もし買主に引渡しを待ってもらう必要がある場合には、価格面などで調整を行うケースもあります。
２．物件の引き渡し
物件の引渡しとは、住宅の鍵を買主へ渡し、実際に使用できる状態にすることを指します。通常は、買主から残代金を受領した後、速やかに行われます。
引渡しの際には、物件が契約内容どおりの状態であることを確認します。特にリフォーム工事が完了していない場合や、ハウスクリーニングが未実施だった場合には、売主・買主双方で現地確認を行うことが大切です。
引渡し可能であることを確認した後は、固定資産税や都市計画税、電気・ガス・水道などの公共料金を精算します。マンションの場合は、管理会社への連絡に加え、管理費や修繕積立金、駐車場使用料なども精算します。
また、建築確認申請書類や検査済証、マンションであれば管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、鍵などを買主へ引き渡します。
通常、不動産の所有権移転登記は司法書士が代行するため、権利証や委任状、印鑑証明書など必要書類を司法書士へ提出します。
さらに、住宅ローンが残っており、売却代金で完済する場合は、引渡し当日までに金融機関へ抵当権抹消登記に必要な書類を準備してもらう必要があります。スムーズな引渡しのためにも、事前にしっかり確認しておきましょう。