不動産を売却する際に重要となるのが「評価額」です。評価額は不動産の価値を判断する基準となり、売却価格を決める際の大切な目安になります。適正な価格で売却するためにも、まずは評価額の仕組みを理解しておきましょう。

土地の評価は「一物五価」

土地には「一物五価（いちぶつごか）」という考え方があります。これは、一つの土地に対して5つの異なる価格基準が存在することを意味します。

土地を売却する際、必ずしもこれらの価格に合わせて売出価格を決める必要はありません。しかし、相場とかけ離れた価格を設定してしまうと、売却が長引いたり、反対に安く売り過ぎてしまったりする可能性があります。

そこで参考になるのが、4つの公的価格と実際の取引価格である実勢価格です。これらを総称して「一物五価」と呼び、不動産の価値を判断する重要な指標となっています。

公示価格は、国土交通省が毎年公表する土地価格です。

毎年1月1日時点の価格を基準として算定し、3月に発表されます。不動産鑑定士が「標準地」を調査し、1㎡あたりの価格を評価します。国が示す代表的な土地価格として、不動産取引の基準となる重要な指標です。

基準地価は、都道府県が毎年公表する土地価格です。

7月1日時点の価格を基準とし、9月に発表されます。公示価格と共通する地点もありますが、独自の調査地点も含まれているため、公示価格を補完する役割を持っています。

固定資産税評価額は、市町村（東京23区は東京都）が定める評価額で、固定資産税や都市計画税の算出基準となります。

評価は3年ごとに見直され、自治体の評価担当者が「固定資産評価基準」に基づいて算定します。毎年送付される固定資産税納税通知書でも確認できます。

路線価は、相続税や贈与税を計算するために国税庁が公表する土地価格です。

毎年1月1日時点の価格を基準として算定され、7月頃に発表されます。道路に面する土地の1㎡あたりの価格を示しており、一般的には公示価格の約80％程度が目安とされています。

実勢価格とは、実際に市場で取引された価格をもとにした価格です。

不動産市場の需給や周辺環境の変化を反映するため、売却価格を考えるうえで最も参考になる指標といえます。国土交通省の土地総合情報システムなどで過去の取引事例を確認できます。

建物の評価は固定資産税評価額が基準

土地と異なり、建物は構造や築年数、設備の状態などによって価値が大きく変わります。そのため、建物は一棟ごとに個別評価され、固定資産税評価額が基準として利用されます。

固定資産税評価額は3年ごとに見直され、市町村が評価を行います。ただし、実際の売買では建物の状態や市場動向も考慮されるため、必ずしも固定資産税評価額が売却価格になるわけではありません。

そのため、売却を検討する際は固定資産税評価額だけでなく、周辺の取引事例や市場相場も確認することが大切です。

不動産会社に売却を依頼する場合でも、価格決定をすべて任せきりにするのはおすすめできません。

売主自身が評価額や相場を理解していないと、提示された査定価格が適正なのか判断できなくなってしまいます。また、根拠のない高額な希望価格を設定してしまい、売却機会を逃してしまう可能性もあります。

もちろん、不動産会社は地域相場や市場動向を熟知した専門家です。経験に基づく販売戦略によって、評価額だけでは判断できない適切な売出価格を提案してくれることもあります。

大切なのは、売主自身が評価額の基礎知識を持ち、不動産会社と十分に相談しながら価格を決めることです。客観的なデータと専門家の知見を組み合わせることで、納得のいく不動産売却につながるでしょう。