住宅ローンが残っている住まいを売却する際に欠かせない手続きが「抵当権抹消」です。抵当権が残ったままでは不動産をスムーズに売却できないため、事前に仕組みや手続きの流れを理解しておくことが大切です。
目次
抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンなどの融資を行う金融機関が、万が一返済が滞った場合に備えて不動産を担保として確保するための権利です。
住宅ローンを利用して家を購入する際、金融機関は土地や建物に抵当権を設定します。
もし借主が返済できなくなった場合、金融機関は担保となっている不動産を売却し、その代金から貸付金を回収できます。
つまり抵当権とは、「ローンの返済ができなくなった場合に備えた金融機関の担保権」といえます。
抵当権設定登記について
抵当権を設定するためには、法務局で「抵当権設定登記」を行います。
登記は所有者本人でも可能ですが、手続きが複雑なため、一般的には司法書士に依頼して行います。
また、ひとつの不動産に複数の抵当権が設定されることもあります。
その場合は抵当権者ごとに順位が定められ、先に設定された抵当権ほど優先的に弁済を受けることができます。
例えば住宅ローンを貸した金融機関が第一順位の抵当権を持っている場合、他の債権者が債権回収を求めても、まずは第一順位の金融機関が優先されます。
売却時になぜ抵当権抹消が必要なのか
住宅ローンを完済したとしても、抵当権は自動的には消えません。ローン完済後に法務局で「抵当権抹消登記」を行って初めて、登記簿から抵当権が削除されます。
抵当権が残っている不動産は、第三者から見ると「借入が残っている物件」と判断されます。
そのため、購入希望者が住宅ローンを利用しようとしても、金融機関の審査に支障が出る可能性があります。
また、買主にとっても、抵当権者から権利を主張されるリスクが残る物件は安心して購入できません。
そのため、不動産を適正な価格でスムーズに売却するためには、抵当権抹消登記が必須となります。
なお、売却代金で住宅ローンを完済するケースでは、決済日にローン返済と抵当権抹消を同時に行うのが一般的です。
抵当権抹消の手続きの流れ
1．住宅ローンの完済
まずは住宅ローンの残債を完済します。
売却代金を利用して完済する場合もあれば、自己資金で一括返済する場合もあります。
金融機関によっては繰上返済手数料が発生することがあります。
2．必要書類の準備
一般的に必要となる書類は次のとおりです。
- 抵当権抹消登記申請書
- 登記原因証明情報（解除証書・弁済証書など）
- 登記識別情報（登記済証）
- 代理権限証明情報（金融機関からの委任状）
- 本人確認書類等
※手続き内容によって必要書類が異なる場合があります。
3．法務局へ申請
必要書類を揃えて法務局へ抵当権抹消登記を申請します。
司法書士へ依頼する場合は、申請手続きの大部分を代行してもらえます。
4．登記完了の確認
申請後、おおむね1〜2週間程度で登記が完了します。
完了後は登記事項証明書などを取得し、抵当権が抹消されていることを確認しましょう。
抵当権抹消にかかる費用
登録免許税
抵当権抹消登記には登録免許税が必要です。
- 不動産1件につき1,000円
例えば土地1筆と建物1棟の場合、
- 土地：1,000円
- 建物：1,000円
合計2,000円となります。
土地が複数筆に分かれている場合は、その数だけ登録免許税がかかるため注意が必要です。
司法書士報酬
司法書士へ依頼する場合の報酬相場は、
- 5,000円〜1万円程度
が一般的です。
地域や案件内容によって金額は異なります。
自分で手続きすることも可能
抵当権抹消登記は所有者本人が行うこともできます。その場合は司法書士報酬が不要となり、費用を抑えられます。
ただし、
- 書類作成の手間がかかる
- 平日に法務局へ出向く必要がある
- 書類不備による再提出の可能性がある
といった負担もあります。
特に不動産売買と同時に行うケースでは、手続きの確実性が求められるため、司法書士へ依頼するのが一般的です。
まとめ
住宅ローンが残っている住まいを売却する際には、抵当権抹消が欠かせません。
抵当権が残ったままでは買主の住宅ローン利用や売買手続きに支障をきたすため、売却時には必ず抹消手続きを行います。
通常は売却代金でローンを完済し、決済日に司法書士が抵当権抹消手続きを進めます。
不動産売却を検討している方は、ローン残高や諸費用も含めて早めに確認し、余裕を持った準備を進めることが大切です。