土地を売却して利益が出た場合、その利益に対して「所得税」や「住民税」が課税されます。この利益を「譲渡所得」といい、売却価格そのものではなく、取得や売却にかかった費用を差し引いた後の利益部分が課税対象です。
土地の売却では税額が大きくなるケースもあるため、事前に仕組みを理解しておくことが大切です。適用できる特例や控除を活用することで、税負担を軽減できる場合もあります。
目次
「譲渡所得」とは
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。
給与所得や事業所得と同様に所得税・住民税の対象となりますが、計算方法は異なります。
譲渡所得は次の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
つまり、売却によって受け取った金額から、購入時や売却時にかかった費用を差し引いた残りが利益となり、その部分に課税されます。
取得費とは
取得費とは、土地を購入した際にかかった費用です。
主な取得費には次のようなものがあります。
- 土地の購入代金
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
- 測量費
- 造成費
なお、購入時の契約書や領収書が残っておらず取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費として計算することが認められています。
譲渡費用とは
譲渡費用とは、土地を売却するために直接かかった費用です。
主なものとして、
- 仲介手数料
- 建物の解体費用
- 売買契約書の印紙税
などがあります。
これらの費用は譲渡所得の計算時に差し引くことができるため、関連する領収書や契約書は大切に保管しておきましょう。
譲渡所得に対する税率
譲渡所得は給与所得などと合算せず、単独で税額を計算する「分離課税」が適用されます。
また、土地の所有期間によって税率が大きく異なります。
長期譲渡所得
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となります。
- 所得税：15％
- 住民税：5％
- 復興特別所得税：所得税額の2.1％
実質的な税率は約20.315％です。
短期譲渡所得
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
- 所得税：30％
- 住民税：9％
- 復興特別所得税：所得税額の2.1％
実質的な税率は約39.63％です。
税額の違い
例えば譲渡所得が2,000万円の場合、
長期譲渡所得
- 税額：約406万3,000円
短期譲渡所得
- 税額：約792万6,000円
となり、税負担は約2倍になります。
そのため、売却時期を調整できる場合は、所有期間が5年を超えるタイミングを意識することが重要です。
相続した土地を売却する場合
相続した土地の場合、所有期間は相続開始日から計算するわけではありません。
被相続人（亡くなった方）が土地を取得した日を引き継ぐため、相続後すぐに売却したとしても、被相続人の所有期間を含めて5年超であれば長期譲渡所得として扱われます。
そのため、相続した土地を売却する際は、被相続人がいつ取得した土地なのかを確認しておきましょう。
相続税を取得費に加算できる特例
相続した土地には、「相続税の取得費加算の特例」が適用できる場合があります。
相続税を納付した人が、
相続開始から3年10カ月以内
に土地を売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
取得費が増えることで譲渡所得が小さくなり、結果として所得税や住民税の負担軽減につながります。
特に、購入時より土地価格が大きく上昇しているケースでは効果が大きいため、売却を検討している場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。
まとめ
土地売却時に発生する譲渡所得課税は、
- 取得費を正確に把握する
- 譲渡費用を漏れなく計上する
- 所有期間が5年超かどうか確認する
- 相続土地の特例を活用する
といったポイントによって税額が大きく変わります。
特に土地は建物と違って価値が上昇することもあり、想定以上の譲渡所得が発生するケースも少なくありません。
売却後に思わぬ税負担が発生しないよう、事前に譲渡所得の試算を行い、適用できる特例や控除を確認したうえで売却を進めることが大切です。