住まいの買い換えなどでマイホームを売却し、利益が発生した場合には「譲渡所得」として所得税や住民税が課税されます。しかし、マイホームの売却には税負担を大幅に軽減できる特例制度があり、その代表的なものが「3,000万円特別控除」です。
この制度を活用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができるため、税額を大きく抑えられる可能性があります。
売却後に「知らなかった」と後悔しないためにも、制度の内容や適用条件を確認しておきましょう。
目次
譲渡所得とは？
不動産を売却した際に利益が出ると、その利益は譲渡所得として扱われます。
譲渡所得は次の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは
不動産を購入した際にかかった費用です。
- 不動産の購入代金
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用 など
譲渡費用とは
売却のために直接かかった費用です。
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 測量費用
- 建物解体費用（条件による） など
計算結果がプラスになった場合、その利益に対して所得税や住民税が課税されます。
3,000万円特別控除の特例とは？
正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この制度を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
適用後の計算式は次のようになります。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円
例えば、譲渡所得が2,500万円だった場合、この特例を利用すると課税対象額は0円となり、譲渡所得税が発生しないケースもあります。
そのため、マイホーム売却時の節税制度として非常に大きなメリットがあります。
特例を受けるための主な要件
3,000万円特別控除を利用するには、次のいずれかの条件に該当する必要があります。
現在住んでいるマイホームを売却する場合
自分が居住している住宅や、その敷地と一緒に売却する場合に適用されます。
以前住んでいた住宅を売却する場合
転居後でも適用可能ですが、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却する必要があります。
災害などで住宅がなくなった場合
住宅が滅失していても、一定期間内に土地を売却すれば適用対象となります。
建物を取り壊して土地を売却する場合
以下の条件を満たす必要があります。
- 取り壊し後1年以内に売買契約を締結すること
- 住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却すること
- 取り壊し後に駐車場経営や賃貸など事業利用をしていないこと
特例が適用されないケース
次のような場合は特例を利用できません。
- 売却した年の前々年までに同じ特例を利用している
- マイホーム買い換え特例など他の特例を利用している
- 配偶者や親子などの親族に売却している
- 収用等の他の特別控除を適用している
売却前に適用可否を確認しておくことが重要です。
住宅ローン控除との関係
注意したいのが住宅ローン控除との併用です。
マイホームを売却して3,000万円特別控除を利用した場合、その年を含めて前後2年間、合計5年間は住宅ローン控除が利用できないケースがあります。
住み替えで新居を購入する予定がある場合は、どちらが有利になるか事前に試算しておくことをおすすめします。
特例を受けるための手続き
3,000万円特別控除を利用するには、確定申告が必要です。
主な提出書類は次のとおりです。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売買契約書の写し など
必要書類は売却内容によって異なるため、詳細は税務署または国税庁の案内を確認しましょう。
まとめ
マイホーム売却時の3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける非常に有利な制度です。適用できれば所得税や住民税の負担を大幅に軽減でき、手元に残る資金を増やすことにもつながります。
不動産売却では売却価格に注目しがちですが、税制上の特例を上手に活用することも重要なポイントです。
住み替えや売却を検討している方は、適用条件を確認しながら計画的に進めましょう。
