「不動産の売却は無事に終わったけれど、確定申告が必要なのかわからない……」
給与所得のみの会社員の方にとって、不動産売却後の確定申告は馴染みがなく、判断に迷うことも多いでしょう。不動産売却では、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。ここでは、その違いと申告時に必要となる書類についてわかりやすく解説します。
目次
売却後に確定申告が必要なケース
確定申告が必要となるのは、不動産の売却によって「譲渡所得」が発生した場合です。
ここで注意したいのは、売却価格そのものではなく「譲渡所得」に対して税金がかかるという点です。税金は収入ではなく所得に課税されるため、売却代金から取得や売却にかかった費用を差し引いて計算します。
譲渡所得の計算式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
取得費とは？
取得費とは、不動産を購入した際にかかった費用のことです。
主なものとして、
- 土地・建物の購入代金
- 仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
などがあります。
建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
譲渡費用とは？
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。
主な例として、
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 建物の解体費用
- 境界確定測量費
- 売却のための広告費
などが挙げられます。
これらを差し引いた結果、譲渡所得がプラスになった場合は原則として確定申告が必要になります。
確定申告が不要なケース
一方で、譲渡所得が発生しなかった場合は、原則として確定申告は不要です。
例えば、
- 売却価格より取得費や譲渡費用の方が大きい
- 計算の結果、譲渡所得が0円またはマイナスになる
といったケースです。
ただし、「不要だから申告しない方がよい」というわけではありません。
譲渡損失が出た場合は申告した方が有利なことも
譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」となります。
一定の要件を満たせば、この損失を給与所得など他の所得と相殺できる「損益通算」や、翌年以降へ繰り越せる「繰越控除」が利用できる場合があります。
例えば、
- 給与所得：450万円
- 譲渡損失：150万円
だった場合、
450万円 − 150万円 ＝ 300万円
として所得を計算できる可能性があります。
その結果、すでに納めた所得税や住民税の一部が還付されるケースもあります。
また、その年に控除しきれなかった損失については、一定の条件を満たすことで最長3年間の繰越控除が認められる制度もあります。
ただし、損益通算や繰越控除には適用条件がありますので、詳細は税務署や税理士へ相談することをおすすめします。
確定申告前に準備する書類
確定申告をスムーズに行うためには、事前に必要書類を揃えておきましょう。
個人で準備する書類
- 売却時の売買契約書
- 購入時の売買契約書
- 仲介手数料などの領収書
- 固定資産税精算書
- 住民票（除票）
- 登記事項証明書
- 本人確認書類
- マイナンバー確認書類
など
税務署・e-Taxで取得する書類
- 確定申告書
- 分離課税用申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 各種特例適用に必要な添付書類
など
なお、近年は国税庁の電子申告システム「e-Tax」を利用することで、自宅から申告手続きを行うことも可能です。
購入時の書類は特に重要
確定申告で特に重要になるのが、購入時の資料です。
不動産を取得してから長期間経過している場合、売買契約書や領収書を紛失しているケースも少なくありません。しかし、取得費を証明できなければ、本来よりも税負担が大きくなる可能性があります。
もし購入時の書類が見当たらない場合は、当時の仲介会社や売主、不動産会社に相談し、契約書の写しが残っていないか確認してみましょう。
まとめ
不動産売却後の確定申告は、譲渡所得が発生した場合に必要となります。一方で、譲渡損失が発生した場合は申告義務がなくても、損益通算や繰越控除によって税負担を軽減できる可能性があります。
売却後に慌てないためにも、売買契約書や領収書などの必要書類は早めに整理し、自身が確定申告の対象となるかを確認しておきましょう。特例制度の利用によって税額が大きく変わる場合もあるため、不明点があれば税務署や税理士へ相談することをおすすめします。