不動産の売却方法として一般的な「仲介」ですが、実は大きく分けて「共同仲介」と「単独仲介」の2種類があります。
どちらもあまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、不動産売却の仕組みを理解するうえで重要な用語です。
依頼する不動産会社がどのような形で取引を進めるのかを知ることで、不動産会社選びの参考になるでしょう。
目次
「共同仲介」と「単独仲介」の概要と仕組み
【共同仲介の仕組み】
例えば、不動産会社に物件の売却を仲介で依頼した場合、不動産会社は売主の希望条件に沿って販売活動を行い、売買契約の成立を目指します。
しかし、買主を見つけるのが必ずしもその不動産会社とは限りません。
別の不動産会社が買主を紹介するケースもあります。
売主 ⇔ 不動産会社A ⇔ 不動産会社B ⇔ 買主
これが「共同仲介」です。
複数の不動産会社が協力して1つの売買契約を成立させるため、このように呼ばれています。
また、不動産会社Aは売主から、不動産会社Bは買主からそれぞれ仲介手数料を受け取るため、「片手仲介」や「シングル」と呼ばれることもあります。
【単独仲介の仕組み】
一方の「単独仲介」は、1社の不動産会社が売主と買主の双方を見つけて契約を成立させる形です。
売主 ⇔ 不動産会社A ⇔ 買主
この場合、不動産会社Aは売主・買主双方から仲介手数料を受け取ることができるため、「両手仲介」や「ダブル」と呼ばれます。
不動産会社にとっては収益性の高い取引形態です。
ただし近年は、買主側の仲介手数料を無料または割引にするなど、サービス面で差別化を図る不動産会社も増えています。
仲介手数料と注意点
住宅と紙幣による仲介手数料と注意点のイメージ
仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められた上限額の範囲内で設定されます。そのため、共同仲介と単独仲介で手数料の上限額自体に違いはありません。
ただし、売主・買主双方から手数料を受け取れる単独仲介では、手数料の割引が行われるケースもあります。その一方で、単独仲介には注意したい点もあります。
【囲い込み】
「囲い込み」とは、自社だけで売買契約を成立させようとする行為です。
他社経由で買主が決まると受け取れる仲介手数料が減ってしまうため、物件情報の公開を十分に行わなかったり、他社からの問い合わせに積極的に対応しなかったりするケースが問題視されています。
結果として売却機会を逃し、売主に不利益をもたらす可能性があります。
【売り止め】
本来の「売り止め」とは、売主の事情などにより一時的に販売を中断することを指します。
不動産取引では珍しいことではありません。
しかし、一部では他社に物件を紹介させないために売り止めを利用し、実質的な囲い込みを行うケースもあります。
こうした行為は、希望価格で売却できる機会を減らしたり、売却期間が長引いたりする原因となるため、売主にとって大きなデメリットとなります。
なお、売主と買主の双方の間に立って取引を成立させることについて、「民法第108条の双方代理に当たるのではないか」という意見もあります。
しかし、仲介業者は契約当事者の代理人ではなく、契約成立をサポートする媒介者であるため、一般的には双方代理には該当しないとされています。
「売却コスト」よりも大切なこと
「囲い込み」や「売り止め」は、あくまで一部で指摘される事例です。
多くの不動産会社は、売主と買主の間に立ち、双方の条件や要望を調整しながら円滑な取引の実現に努めています。
不動産会社を選ぶ際、仲介手数料の安さに目が向きがちですが、それだけで判断するのはおすすめできません。
大切なのは、売主の立場に立って適切な販売活動を行い、納得できる条件での売却を目指してくれるかどうかです。
共同仲介であっても単独仲介であっても、最終的には信頼できる不動産会社を選ぶことが、満足のいく不動産売却への近道といえるでしょう。