不動産を売却する際、不動産会社へ仲介を依頼するために結ぶのが「媒介契約」です。
媒介契約には主に3種類あり、契約内容によって不動産会社の販売活動や報告義務、売主の自由度が異なります。
売却を成功させるためには、それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解し、自分に合った契約を選ぶことが大切です。
目次
媒介契約の主な種類は3つ
不動産会社に仲介を依頼する際の媒介契約には、次の3種類があります。
一般媒介契約
3種類の中で、売主と不動産会社との拘束力が最も弱い契約です。
一般媒介契約では、複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼できる他、自分で買主を見つけて直接契約する「自己発見取引」も可能です。
さらに、他社へ依頼していることを通知する「明示型」と、通知しない「非明示型」があります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。
他社へ重ねて依頼することはできませんが、自分で買主を見つける自己発見取引は認められています。
また、不動産会社には2週間に1回以上の活動報告義務があり、売却活動の状況を定期的に確認できます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、3種類の中で最も結びつきの強い契約です。
他社への依頼はもちろん、自己発見取引もできません。売却活動はすべて契約した不動産会社を通して行います。
その代わり、不動産会社には1週間に1回以上の報告義務があり、より手厚い販売活動が期待できます。
レインズとは？
レインズ（REINS）とは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の略称です。
国土交通大臣が指定した不動産流通機構によって運営されており、全国の不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークです。
物件がレインズに登録されると、全国の不動産会社が情報を閲覧できるため、より多くの購入希望者へ情報を届けられるようになります。
媒介契約ごとのメリット・デメリット
一般媒介契約
メリット
- 複数の不動産会社へ依頼できる
- 幅広く購入希望者を探せる
- 自己発見取引が可能
- 不動産会社同士の競争による早期売却が期待できる
デメリット
- 不動産会社の販売活動が分散しやすい
- 売却活動の報告義務がない
- 早期成約を優先し、相場より低い価格での提案を受ける可能性がある
- 売れにくい物件では積極的な販売提案が少なくなる場合がある
専任媒介契約
メリット
- 窓口が1社なので連絡や手続きがしやすい
- 2週間に1回以上の活動報告が受けられる
- レインズへの登録が義務付けられている
- 自己発見取引が可能
デメリット
- 売却活動の成果が担当会社の力量に左右される
- 他社との競争がないため、販売活動が消極的になる場合がある
専属専任媒介契約
メリット
- レインズへの登録期限が最も短い
- 1週間に1回以上の報告を受けられる
- 手厚い販売活動が期待できる
- 売却状況を細かく把握できる
デメリット
- 依頼できる不動産会社は1社のみ
- 自己発見取引ができない
- 個人的に買主を見つけても契約した不動産会社を通す必要がある
どの媒介契約を選ぶべき？
売却方針によっておすすめの契約は異なります。
- できるだけ多くの会社に依頼したい方 → 一般媒介契約
- 自由度とサポートのバランスを重視したい方 → 専任媒介契約
- 販売活動を積極的に行ってほしい方 → 専属専任媒介契約
一般的には、報告義務やレインズ登録義務があり、自己発見取引も可能な専任媒介契約を選ぶケースが多く見られます。
仲介以外の売却方法もある
ここまで紹介した媒介契約は、いずれも「仲介」による売却方法です。しかし、不動産を売却する方法は仲介だけではありません。
代表的な方法としては次のようなものがあります。
- 住宅ローンや借入金の返済が困難な場合に利用する「任意売却」
- 早期に現金化したい場合の不動産会社による「買取」
売却価格を重視するのか、売却スピードを優先するのか、あるいは債務整理を目的とするのかによって適した方法は変わります。
まとめ
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。
売却活動の自由度を重視するのか、不動産会社による手厚いサポートを重視するのかによって最適な契約は変わります。不動産売却を成功させるためにも、契約内容を十分理解したうえで、自分の目的に合った媒介契約を選びましょう。