住宅購入の際に、新築ではなく中古住宅を選択する方が増えてきました。
新築住宅は、間取りや設備を自由に決められるという大きなメリットがあります。
その一方で、土地代や建物代、外構工事費、諸費用などを考えると、「新築住宅だと予算に収まらない……」ということもあります。
そこで選択肢の一つになるのが中古住宅です。
中古住宅なら、新築住宅よりも購入価格を抑えられる可能性があります。
また、すでに建物が完成しているため、実際の家を見てから購入を検討できることも中古住宅のメリットです。
長野市でも中古住宅や空き家の流通は注目されており、長野市の住宅マスタープランでも、空き家バンクを中心とした空き家の利活用や移住・定住の促進が掲げられています。
長野市空き家バンクについては、累積登録件数600件を目標とする成果指標も設定されています。
長野市で家を探すなら、中古住宅もぜひチェックしておきたい選択肢です。
今回は、
「中古住宅を購入するときには、どんなことに気をつければいいの？」
という方に向けて、中古住宅購入のメリット・デメリットから、購入前に確認しておきたいポイント、リフォーム、住宅ローン、税金まで詳しくご紹介します。
中古住宅の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみて下さい。
目次
- まずは中古住宅購入のメリット
- デメリットも知っておこう
- 長野市の中古住宅なら「冬」の状態も確認しよう
- 中古住宅を購入する際に注意することは？
- 耐震性は必ず確認しよう
- 中古住宅でも住宅ローン減税を利用できる？
- 中古住宅はリフォーム費用まで含めて予算を考える
- 中古住宅の購入にかかる費用は？
- 土地についても確認しよう
- ハザードマップも確認しておこう
- 中古住宅購入のチェックポイント
- 中古住宅購入＋リフォームなら住宅ローンも確認
- まとめ
まずは中古住宅購入のメリット
中古住宅の最大のメリットは、新築住宅に比べると価格を抑えやすいことです。
理想の家を新築で実現しようとすると、どうしても費用が高くなってしまいます。
土地を購入して、建物を建てて、外構工事をして、さらに諸費用も必要。
希望をどんどん追加していくと「気が付いたら予算を大きくオーバーしてしまった」ということもあります。
その点、中古住宅なら新築住宅よりも購入価格を抑えられる可能性があります。
同じ予算で考えた場合、新築住宅ではなかなか手が届かなかったエリアでも、中古住宅なら購入できる可能性があります。
「できるだけ予算を抑えたい」
そんな方にとって、中古住宅は魅力的な選択肢です。
実際の家を見てから購入できる
中古住宅のメリットは、価格だけではありません。
すでに建物が完成しているため、実際の家を見ながら購入を検討できることも大きなメリットです。
注文住宅の場合、図面や完成イメージを見ながら家づくりを進めます。
もちろん完成後のイメージを確認するためにモデルハウスなどを見ることもできますが、
「実際に家具を置いたらどのくらいの広さになる？」
「生活動線は使いやすい？」
「日当たりはどう？」
など、実際に生活してみないと分からない部分もあります。
中古住宅なら、実際の建物を見て、
- リビングの広さ
- 部屋の大きさ
- 収納量
- 日当たり
- 家事動線
- 駐車スペース
- 庭
- 周辺環境
などを確認できます。
「完成した家を見てから選べる」
というのは、中古住宅ならではのメリットです。
希望エリアで家を見つけやすくなる可能性も
住宅探しを始めると分かることですが、人気のエリアは土地がなかなか見つからないことがあります。
「子どもの学校に近い場所がいい」
「職場への通勤がしやすい場所がいい」
「買い物に便利な場所がいい」
「長野駅までアクセスしやすい場所がいい」
など、条件を増やしていけばいくほど土地探しは難しくなります。
そんなときに中古住宅も選択肢に入れることで、住宅探しの幅を広げることができます。
なぜなら、希望しているエリアに中古住宅があれば、土地と建物をまとめて購入するという選択肢ができるからです。
土地探しで苦戦している方は、ぜひ中古住宅も含めて探してみて下さい。
築浅中古住宅ならお得な場合も
中古住宅の中には、築年数がそれほど経過していない物件もあります。
築5年、築10年など、まだまだ十分に使用できる住宅が売りに出されているケースもあります。
中には、「これなら新築じゃなくてもいいかも」と思えるような物件も。
さらに、
- 太陽光発電
- エコキュート
- 食洗機
- エアコン
- カーポート
- 物置
- 外構工事
など、新築時には費用がかかる設備がすでに設置されている場合もあります。
中古住宅を探す際は、単純に「築何年か」「価格はいくらか」だけを見るのではなく、どのような設備が付いているのかも確認してみましょう。
デメリットも知っておこう
中古住宅にはメリットがありますが、もちろんデメリットもあります。
中古住宅ならではの注意点を知らずに購入してしまうと、
「思っていたより修繕費用がかかった」
「購入してすぐ設備交換が必要になった」
ということにもなりかねません。
購入前にデメリットもしっかり知っておきましょう。
リフォームが必要になる場合がある
中古住宅の代表的なデメリットが、購入後にリフォームが必要になる可能性があることです。
築年数が古い住宅の場合、
- キッチン
- 浴室
- トイレ
- 洗面化粧台
- 給湯器
- クロス
- 床
- 畳
- 外壁
- 屋根
- 窓
- 給排水設備
など、さまざまな場所の修繕や交換が必要になる場合があります。
「キッチンだけ交換しよう」と思っていたのに、調べてみると
浴室も古い。
さらに給湯器も交換時期。
外壁も塗装が必要。
このように修繕箇所が増えていけば、当然リフォーム費用も高くなってしまいます。
そのため、中古住宅では、「物件価格だけで判断しない」ことが非常に重要です。
長野市の中古住宅なら「冬」の状態も確認しよう
長野市で中古住宅を購入するなら、一般的な中古住宅のチェックポイントに加えて、寒冷地ならではの確認もしておきたいところです。
例えば、
- 暖房設備は何を使用しているか
- 給湯器の種類や使用年数
- エコキュートの設置状況
- 窓の断熱性能
- 複層ガラスや二重サッシか
- 断熱材の状態
- 水道管の凍結対策
- 屋根の形状
- 雪止めの有無
- 雨樋の状態
- 駐車場の除雪スペース
- 敷地内の雪をどこに寄せるのか
などです。
長野市では冬の寒さや雪を考慮して住宅を選ぶことが大切です。
特に中古住宅の場合、新築住宅のように現在の省エネ基準を前提として建てられているとは限りません。
築年数によって断熱性能や窓の性能には大きな違いがあります。
内覧の際には、
「冬はどのくらい暖かい家だったのか？」
「暖房費はどのくらいかかっていたのか？」
ど、実際に住んでいた方だからこそ分かることを確認してみるのもおすすめです。
中古住宅を購入する際に注意することは？
中古住宅を購入するとき、まず確認したいのが建物の状態です。
中古住宅は築年数が経過しているため、新築住宅と同じような感覚で判断することはできません。
外観がきれいでも、見えない部分に問題がある可能性もあります。
特に確認したいのが、
- 雨漏り
- シロアリ
- 基礎
- 柱や梁
- 屋根
- 外壁
- 床の傾き
- 水回り
- 給排水管
- 給湯設備
- 電気設備
- 断熱性能
などです。
ホームインスペクションを利用する
中古住宅を購入するときに検討したいのが、ホームインスペクション（住宅診断）です。
ホームインスペクションとは、住宅に関する専門知識を持つ専門家が、建物の状態を調査するものです。
中古住宅では、見た目だけでは分からない問題が隠れている可能性があります。
例えば、「外壁はきれいだから大丈夫」と思っていても、内部で雨漏りが発生している可能性があったり、「床が少し傾いている気がする」という場合にも、専門家に確認してもらうことで原因を確認しやすくなります。
もちろんホームインスペクションを実施すれば、すべての問題が分かるというわけではありません。
それでも、購入前に建物の状態を確認する方法の一つとして検討する価値があります。
中古住宅を内覧するときには、ホームインスペクションが実施されている物件なのか、また実施されていない場合は利用できるのかを確認してみましょう。
耐震性は必ず確認しよう
中古住宅では、いつ建築された住宅なのかも非常に重要です。
特に古い住宅の場合は、現在の耐震基準とは異なる基準で建てられている可能性があります。
ただし、
「1981年より前だから危険」
「1981年以降だから絶対に安心」
と単純に判断することもできません。
中古住宅を購入するときには、建築確認の時期や建物の状態、耐震改修の有無などを確認することが大切です。
また、住宅ローン減税を利用する場合には、住宅の耐震性に関する要件が関係するケースがあります。
特に古い中古住宅を購入する場合は、「住宅ローン減税を利用できる住宅なのか」という点も購入前に確認しておきましょう。
中古住宅でも住宅ローン減税を利用できる？
中古住宅でも、一定の条件を満たせば住宅ローン減税を利用できます。
そしてここは、以前の制度と比べて大きく変わっている部分です。
2026年度の税制改正では、住宅ローン減税の適用期間が5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する場合が対象となっています。
さらに、既存住宅について省エネ性能の高い住宅への支援が拡充されています。
2026年・2027年に入居する場合、既存住宅の住宅ローン減税は、住宅の性能によって大きく変わります。
例えば、
長期優良住宅・低炭素住宅
→ 借入限度額3,500万円
→ 控除期間13年
ZEH水準省エネ住宅
→ 借入限度額3,500万円
→ 控除期間13年
省エネ基準適合住宅
→ 借入限度額2,000万円
→ 控除期間13年
その他の住宅
→ 借入限度額2,000万円
→ 控除期間10年
となっています。
また、子育て世帯・若者夫婦世帯については、一定の住宅で借入限度額の上乗せがあります。
例えば既存の長期優良住宅・低炭素住宅やZEH水準省エネ住宅では4,500万円、省エネ基準適合住宅では3,000万円が借入限度額となります。
つまり、「中古住宅だから住宅ローン控除は10年」という考え方ではなく、「その中古住宅がどのような性能なのか」を確認することが大切です。
2026年からは床面積の要件も変更
2026年度の税制改正では、住宅ローン減税の床面積要件についても変更され、一定の条件を満たす住宅では、40㎡以上に緩和されています。
ただし、合計所得金額が1,000万円を超える場合や、子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合などは50㎡以上が必要となります。
そのため、「40㎡あるから必ず住宅ローン控除が使える」というわけではありません。
住宅の種類や所得、世帯状況などによって条件が異なるため、購入前に確認するようにしましょう。
中古住宅はリフォーム費用まで含めて予算を考える
中古住宅選びで非常に重要なのが、購入価格＋リフォーム費用で考えることです。
例えば、
中古住宅：2,000万円
リフォーム：500万円
なら、実際に必要となる金額は2,000万円だけではありません。
一方、
中古住宅：2,300万円
リフォーム済み
という物件なら、購入後に大きな工事をしなくて済む可能性があります。
この2つを比較した場合、物件価格だけなら前者のほうが安く見えます。
しかし、リフォーム費用まで含めると結果は変わります。
だからこそ中古住宅では、「物件価格」ではなく「最終的にいくらかかるのか」で比較することが大切です。
リフォームするなら購入前に計画する
「中古住宅を購入してから、リフォームは後で考えよう」
というのは、できるだけ避けたいところです。
住宅購入後にリフォームをすると、住宅ローンとは別にリフォームローンを利用することになる場合があります。
リフォームローンは住宅ローンとは金利や返済期間などの条件が異なるため、購入費用とリフォーム費用を一緒に考えておくことが大切です。
金融機関によっては、中古住宅の購入費用とリフォーム費用をまとめて借りられる住宅ローンもあります。
そのため、
「購入前にリフォーム内容を考える」
「リフォーム費用の見積もりを取る」
「住宅ローンにリフォーム費用を含められるか確認する」
という流れがおすすめです。
特に水回りは要チェック
中古住宅の中でも、特に確認しておきたいのが水回りです。
キッチン、浴室、洗面所、トイレなどは毎日使用するため、劣化していると購入後の生活に大きく影響します。
例えば、
- キッチンの交換
- 浴室の交換
- トイレの交換
- 洗面化粧台の交換
- 給湯器の交換
- 給排水管の修繕
などです。
見た目だけではなく、「いつ交換した設備なのか」を確認しておきましょう。
給湯器などは突然故障すると生活に大きな影響が出るため、購入時点で使用年数を確認しておくと安心です。
中古住宅の購入にかかる費用は？
中古住宅を購入するときは、住宅本体の価格だけではなく、さまざまな諸費用が必要になります。
もし、売主と買主の間に不動産会社が入り、仲介を行う場合には、仲介手数料が発生します。
仲介手数料には上限が定められており、売買価格に応じて計算されます。
例えば、一般的な仲介手数料の上限額の計算では、売買価格が800万円を超える場合、
売買価格×3％＋6万円＋消費税
という計算方法があります。
2,000万円の中古住宅なら、
2,000万円×3％＋6万円＝66万円
これに消費税を加えると、
72万6,000円
となります。
※実際の仲介手数料は取引条件などによって異なるため、契約前に確認しましょう。
その他にも費用がかかります
中古住宅購入では、仲介手数料以外にも、
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税・都市計画税の精算
- 住宅ローンの融資手数料
- 保証料
- 火災保険・地震保険
- 登記費用
- 引越し費用
- リフォーム費用
などが発生する場合があります。
そのため「2,000万円の中古住宅だから2,000万円あれば購入できる」というわけではありません。
購入前には、物件価格＋諸費用＋リフォーム費用まで含めて資金計画を立てましょう。
「諸費用は必ず物件価格の○％」と一律に考えるのではなく、実際の物件やローン、リフォーム内容に応じて具体的に確認することが大切です。
登録免許税にも軽減措置がある
中古住宅を購入すると、所有権移転登記などの登記手続きが必要になります。
登録免許税には本則税率がありますが、一定の要件を満たす住宅については軽減措置が設けられています。
例えば、住宅用家屋の所有権移転登記については、一定の要件を満たす場合、税率が本則2％から0.3％に軽減される特例があります。
ただし、床面積などの要件や適用期限がありますので「中古住宅なら必ず0.3％」というわけではありません。
購入する住宅が軽減措置の対象になるかどうかは、登記を依頼する司法書士などにも確認しておきましょう。
不動産取得税も確認しておこう
中古住宅を取得すると、不動産取得税がかかる場合があります。
住宅や土地については、一定の要件を満たす場合、税率が本則4％から3％に軽減される特例があります。
また、中古住宅については、一定の要件を満たすことで課税標準の軽減を受けられる場合もあります。
ただし、住宅の築年数や床面積などによって条件が異なるので「中古住宅だから不動産取得税はかからない」と考えるのではなく、購入する住宅について事前に確認しておきましょう。
土地についても確認しよう
中古住宅を購入するときは、建物だけを見てはいけません。
土地についても確認する必要があります。
例えば、
- 道路にきちんと接しているか
- 再建築できる土地なのか
- 境界が明確になっているか
- 越境がないか
- 私道の利用に問題がないか
- 上下水道の状況
- 土地の高低差
- 擁壁の状態
などです。
特に古い中古住宅の場合「この家を壊して新しい家を建てればいい」と思っていたら、実は再建築に制限があるというケースも考えられます。
将来的に建て替える可能性がある場合は、購入前にしっかり確認しておきましょう。
ハザードマップも確認しておこう
住宅そのものだけでなく、周辺環境も重要です。
長野市内でも地域によって、
- 洪水
- 浸水
- 土砂災害
- 道路冠水
- 地形による災害リスク
などが異なります。
内覧するときは家の中だけを見るのではなく「この場所で安心して暮らせるか」という視点でも確認してみましょう。
また、可能であれば昼間だけでなく、朝・夕方・休日など時間を変えて周辺を見ておくこともおすすめです。
中古住宅は「安いから買う」ではなく「総額」で比較
中古住宅の魅力は、新築住宅より購入費用を抑えられる可能性があることです。
しかし、中古住宅＝必ず安いとは限りません。
例えば、
物件価格は安いけれどリフォーム費用が高い。
購入価格は安いけれど、屋根や外壁の修繕が必要。
住宅設備が古く、購入後すぐに交換が必要。
断熱性能が低く、冬の暖房費が高い。
こうしたことがあれば、最終的な負担は大きくなる可能性があります。
だからこそ中古住宅では、「物件価格」ではなく「購入後に必要になる費用まで含めた総額」で考えることが大切です。
中古住宅購入のチェックポイント
最後に、中古住宅を購入するときに確認しておきたいポイントをまとめてみましょう。
建物について
- 築年数
- 建築確認の時期
- 耐震性
- 基礎や構造
- 雨漏り
- シロアリ
- 屋根・外壁
- 床の傾き
- 水回り
- 給湯器
- 暖房設備
- 断熱性能
- 窓の性能
土地について
- 接道状況
- 再建築の可否
- 境界
- 越境
- 上下水道
- 擁壁
- 高低差
- ハザードマップ
お金について
- 物件価格
- 仲介手数料
- 登記費用
- 税金
- 住宅ローン費用
- 火災保険
- リフォーム費用
- 引越し費用
- 購入後の修繕費
住宅ローン・税金について
- 住宅ローン減税の対象か
- 住宅の省エネ性能
- 床面積
- 所得要件
- 入居時期
- リフォーム費用をローンに含められるか
このように、中古住宅を購入するときは確認することがたくさんあります。
中古住宅購入＋リフォームなら住宅ローンも確認
中古住宅を購入してリフォームする場合には、購入費用とリフォーム費用をまとめて考えられる住宅ローンもあります。
例えば【フラット35】リノベでは、中古住宅の購入と一定の要件を満たすリフォームを組み合わせることで、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げる制度があります。
「中古住宅を購入して、自分たちの好みに合わせてリフォームしたい」という方には、検討したい制度の一つです。
さらに2026年9月1日からは、中古住宅について、一定の簡易なリフォーム工事の費用を【フラット35】にまとめて融資できるようになりました。
ただし、この簡易なリフォームについては、【フラット35】リノベの金利引下げは適用されません。
また、柱位置の変更や間取り変更、床面積の増減、断熱材の交換などは、この簡易なリフォームの対象となる工事には含まれません。
そのため、
「どんなリフォームをするのか」
「どの住宅ローンを利用するのか」
を購入前から考えておくことが大切です。
リフォーム費用も含めた資金計画を早めに立てることで、購入後の負担を抑えやすくなります。
まとめ
中古住宅は、新築住宅よりも安く購入できる可能性があり、希望するエリアで家を探しやすくなるなど、多くのメリットがあります。
特に長野市で、
「希望するエリアで土地がなかなか見つからない」
「新築住宅では予算が合わない」
「多少リフォームしてもいいので、広い家に住みたい」
という方には、中古住宅は非常に魅力的な選択肢です。
一方で、中古住宅は「安いからお得」と単純に判断してはいけません。
建物の状態や耐震性、断熱性、設備の劣化状況、土地の条件、リフォーム費用などをしっかり確認する必要があります。
特に長野市で中古住宅を購入する場合は、冬の寒さや雪への対応も考えておきたいところです。
そして、「住宅価格＋諸費用＋リフォーム費用」というトータルの金額で資金計画を立てることが大切です。
住宅ローン減税についても、2026年度から既存住宅への支援が拡充されています。
省エネ性能の高い中古住宅では控除期間が13年となるなど、以前の制度から変更されている部分もあります。
中古住宅だからこそ利用できる制度や、中古住宅だからこそ確認しておきたいポイントがあります。
「この中古住宅を買っても大丈夫？」
「リフォームすると全部でいくらかかる？」
「住宅ローンはいくらまで借りられる？」
「住宅ローン減税は利用できる？」
など、分からないことがあれば、購入を決める前に専門家へ相談してみることをおすすめします。
中古住宅は、条件が合えば、「価格」「立地」「広さ」のバランスが取れた住まいを見つけられる可能性があります。
長野市で家を探している方は、新築住宅だけではなく、ぜひ中古住宅も選択肢に入れてみて下さい。
※住宅ローン減税、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などの制度には、それぞれ適用条件があります。また、税制や住宅ローン制度は今後変更される場合があります。実際の適用については、購入する住宅の条件、入居時期、所得、世帯状況などを確認したうえで、税務署、金融機関、司法書士、不動産会社等へご確認ください。
