長野市で「家を建てる！」となった際に、土地を購入したらどんな広さの建物でも建てて良いのでしょうか？
実は、土地にはそれぞれ「どのくらいの大きさの建物を建てられるのか」というルールが決められています。
同じ広さの土地を購入しても、場所によって建てられる住宅に違いが出てきてしまう「建ぺい率」と「容積率」。
住宅を購入する際、特に土地探しから始める方には知っておいてほしいポイントです。
例えば、
「土地は十分広いと思って購入したのに、希望していた大きさの家が建てられない……」
「2階建ての家にしたいと思っていたけれど、思ったより延床面積を確保できない……」
といったことも、土地の条件によっては起こります。
そのため、土地の価格や広さだけを見るのではなく、その土地にどのくらいの家を建てられるのかまで確認しておくことが大切です。
今回は、長野市で家づくりをする際に知っておきたい「建ぺい率」と「容積率」について、できるだけ分かりやすくご紹介します。
是非お家を建てる際の参考にしてみて下さい。
目次
- 建ぺい率とは
- 容積率とは
- 建ぺい率と容積率を組み合わせて考えてみよう
- それぞれの限度
- 長野市で土地を探すなら「用途地域」も確認しよう
- 容積率は前面道路の幅にも注意
- 長野市で家を建てるなら「道路」も重要です
- 長野市の家づくりでは「駐車場」も忘れずに
- 建ぺい率や容積率は緩和可能？
- 建ぺい率・容積率だけでは家の大きさは決まらない
- 「土地が安いから」で決めるのは少し待って！
- 長野市で土地を購入する前に確認したいポイント
- 長野市の土地情報を見るときは「数字」を確認してみよう
- まとめ
建ぺい率とは
建ぺい率は、建物の広さを一定の割合に制限するために決められているルールです。
簡単にいうと、上空から見たときに、「土地の面積」に対して「建物の建築面積」が何割まで占めても良いのかを定めています。
例えば、100㎡の土地で建ぺい率が60％の場合、
100㎡ × 60％ ＝ 60㎡
となるため、原則として建築面積は60㎡までということになります。
土地が100㎡あるからといって、土地いっぱいに100㎡の建物を建てられるわけではありません。
建物を建てるときには、敷地の中にある程度の空地を確保する必要があるのです。
では、この建ぺい率が決まっていないとどうなるでしょうか？
例えば人口が多い地域で、建物同士の距離が数センチしかないような住宅街で火災が発生してしまったら……。
建物と建物の距離が近いことにより、火災がどんどん広がってしまう可能性がありますよね。
他にも建物同士にほとんど隙間がなければ、日当たりや風通しはどうでしょうか。
建物の場所によっては風も通らないし、日も当たらなそうですよね。
建ぺい率を定めることにより、建物が敷地いっぱいに建ち並ぶことを防ぎ、圧迫感のある街並みにならないようにしたり、防火や採光・通風などの住環境を守ったりする役割があります。
つまり、建ぺい率は単純に「家を小さくするためのルール」というわけではありません。
周辺の建物との距離や、地域全体の住環境を守るためにも重要なルールなのです。
土地50坪なら、どのくらいの家を建てられる？
ここで、もう少し具体的に考えてみましょう。
例えば、50坪の土地を購入したとします。
1坪は約3.3㎡なので、50坪は約165㎡です。
この土地の建ぺい率が60％だった場合、
約165㎡ × 60％ ＝ 約99㎡
となります。
坪数にすると約30坪です。
つまり、土地が50坪あったとしても、建物を建てられる面積は土地と同じ50坪ではなく、建ぺい率60％なら約30坪が一つの目安になります。
もちろん、実際の建築では建物の形状や各種規制などによって変わりますので、単純に「30坪の家が必ず建つ」という意味ではありません。
ただ、土地を探すときには、「土地は何坪あるのか？」だけではなく、「建ぺい率は何％なのか？」を見ることが非常に重要です。
例えば、
「60坪の土地だから大きな家が建てられそう！」
と思っていても、建ぺい率が低ければ、思ったほど建物を大きくできないこともあります。
逆に、土地の面積がそれほど大きくなくても、建ぺい率が比較的高ければ、希望する住宅プランを実現できる可能性があります。
容積率とは
容積率とは、建物の大きさ、特に延床面積を制限するために決められているルールです。
土地の面積に対して、「建物の各階の床面積を合計した延床面積」が何割まで認められるのかを定めています。
例えば、100㎡の土地で容積率が200％の場合、
100㎡ × 200％ ＝ 200㎡
となります。
つまり、単純計算では延床面積200㎡までが上限になります。
例えば、
1階：100㎡
2階：100㎡
という住宅なら、延床面積は200㎡です。
建ぺい率が50％の場合でも、1階50㎡・2階50㎡・3階50㎡・4階50㎡……というように、建物を上に積み上げていけば延床面積を増やせそうですよね。
そこで登場するのが容積率です。
もし、この容積率が決まっていないとどうなるでしょうか？
例えば建ぺい率だけを守れば、敷地に余白を残しながら、建物を何階も上に伸ばすことができてしまいます。
そうすると、周辺の住宅とのバランスが大きく変わってしまいます。
また、地域によっては人口や建物の規模が急激に増えることで、道路や上下水道などの都市インフラへの負担が大きくなる可能性もあります。
容積率を定めることにより、その地域に建てられる建物の規模をコントロールし、周辺の住環境や都市機能とのバランスを保っているのです。
建ぺい率が「建物を上から見たときの広さ」に関係するのに対して、容積率は「建物全体の床面積」に関係すると覚えておくと分かりやすいでしょう。
建ぺい率と容積率を組み合わせて考えてみよう
ここまで、それぞれについて説明しましたが、家づくりでは建ぺい率と容積率を別々に考えるのではなく、セットで考えることが大切です。
例えば、
- 土地：50坪
- 建ぺい率：60％
- 容積率：200％
という土地があったとします。
50坪の60％なので、建築面積の上限は単純計算で約30坪。
一方、容積率200％なので、延床面積は単純計算で100坪までとなります。
この場合、「延床100坪まで建てられるなら、かなり大きな家が建てられる！」と思うかもしれませんが、実際には建ぺい率によって1階部分の大きさが制限されます。
仮に1階を30坪とすると、
1階30坪＋2階30坪＝60坪
という住宅も考えられます。
つまり、容積率だけを見て「大きな家が建てられる」と判断するのではなく、建ぺい率との組み合わせで考える必要があります。
さらに、実際の建築では道路、高さ、斜線制限、日影規制、用途地域、防火・準防火地域など、建ぺい率・容積率以外にも確認することがあります。
土地選びでは「坪数」だけで判断しないことが大切です。
それぞれの限度
生活環境や住居環境を守っている「建ぺい率」「容積率」ですが、用途地域ごとに限度が決まっています。
実際に長野市でも、土地の場所によって指定されている建ぺい率や容積率が異なります。
長野市が2026年6月に更新している建築基準法等の数値によると、長野都市計画区域では、例えば第一種低層住居専用地域は建ぺい率40％または50％、容積率60％・80％・100％などの指定があります。
第一種中高層住居専用地域では建ぺい率50％・60％、容積率150％・200％。
第一種住居地域では建ぺい率60％、容積率200％。
第二種住居地域や準住居地域でも、建ぺい率60％、容積率200％などが指定されています。
一方、近隣商業地域や商業地域では、建ぺい率80％、容積率200～600％など、より大きな建物を建てられる指定になっている地域もあります。
このように、「長野市だから建ぺい率60％、容積率200％」と一律に決まっているわけではありません。
土地の所在地によって条件が変わります。
そのため、気になる土地を見つけたら、まずその土地の用途地域や建ぺい率、容積率を確認することが大切です。
長野市で土地を探すなら「用途地域」も確認しよう
建ぺい率や容積率を確認するときには、「用途地域」についても一緒に確認しておきましょう。
用途地域とは、簡単にいうと、「この地域は住宅地として使う」「この地域は商業施設も建てられる」「この地域は工場などを建てられる」といったように、地域ごとの土地利用のルールを定めたものです。
同じ長野市内でも、駅周辺と郊外では土地の使われ方が違いますよね。
住宅が多く建っている場所もあれば、店舗が多い場所、工場などが多い場所もあります。
このように街の環境を計画的をつくっていくために、用途地域が定められています。
そして用途地域によって、建ぺい率や容積率だけでなく、建てられる建物の種類や高さなどにも違いが出てきます。
長野市では、用途地域、建ぺい率、容積率、防火・準防火地域などを長野市行政地図情報から確認できます。長野市公式サイトでも、土地の該当場所についてこれらを行政地図情報で確認するよう案内しています。
長野市行政地図情報（公式）
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ただし、長野市も行政地図情報や都市計画図について、内容を確認する際には注意を呼びかけています。
都市計画図は都市計画の内容を証明するものではないため、正確・詳細な内容については長野市の担当窓口へ確認することがすすめられています。
土地を購入する前には、インターネットの情報だけで判断せず、必要に応じて不動産会社や建築会社、行政窓口などに確認しておくと安心です。
容積率は前面道路の幅にも注意
ここは土地探しをするときに、特に注意してほしいポイントです。
容積率の場合、前面道路の幅員が12m未満の場合には、指定容積率とは別に前面道路幅員による制限を確認する必要があります。
長野市の現在の基準では、前面道路が12m未満の場合、原則として指定容積率と、前面道路の幅員に一定の係数を掛けて算出した数値のうち、小さい方が基準となる容積率になります。
住居系の用途地域などでは、基本的に、
前面道路の幅員 × 0.4 × 100
という考え方になります。
例えば、前面道路が4mだった場合、
4 × 0.4 × 100 ＝ 160％
となります。
仮に指定容積率が200％だったとしても、前面道路による制限が160％となる場合には、200％をそのまま使えるとは限りません。
一方、住居系以外の地域では、原則として、
前面道路の幅員 × 0.6 × 100
という計算になります。
例えば、前面道路が4mの場合、
4 × 0.6 × 100 ＝ 240％
となります。
ただし、用途地域や道路条件などによって扱いが異なる場合がありますので、実際の土地については必ず個別に確認しましょう。
つまり、「広告に容積率200％と書いてあるから、必ず200％まで建てられる」とは限らないということです。
特に道路幅が狭い土地を検討するときには注意してください。
長野市で家を建てるなら「道路」も重要です
長野市で土地を探していると、比較的広い道路に面した土地もあれば、住宅街の中に入ると道路幅が狭い土地もあります。
ここで注意したいのが、「土地の前にある道路が、建築基準法上どのような道路なのか」ということです。
道路の幅員だけでなく、建築基準法上の道路種別によっては、建築時に道路後退、いわゆるセットバックが必要になる場合があります。
セットバックが必要になる土地では、道路として後退させる部分を敷地として自由に使えなくなるため、「土地の面積は50坪と聞いていたけれど、実際に建築計画を考えると使える面積が少なくなる」ということもあります。
長野市では、行政地図情報から建築基準法に基づく指定道路図を確認できます。
また、長野市は2026年1月時点の案内で、一部の道路について種別の判定作業中であり、最新の道路種別については建築指導課の窓口で確認するよう案内しています。
土地を購入する前には、土地の面積＋建ぺい率＋容積率＋前面道路までセットで確認することをおすすめします。
長野市の家づくりでは「駐車場」も忘れずに
長野市で戸建て住宅を建てる場合、土地の大きさを考えるときには駐車場についても考えておきたいところです。
長野市では車を利用する家庭も多いため、
「普通車2台を停めたい」
「来客用の駐車スペースも欲しい」
「冬は雪をどこに寄せる？」
など、建物以外のスペースについても考える必要があります。
例えば50坪の土地があったとしても、
- 建物
- 駐車場
- アプローチ
- 庭
- 物置
- 雪を寄せるスペース
などを考えていくと、自由に使える土地は意外と限られてきます。
特に長野市では、冬の雪についても考えておきたいところです。
「家は建てられたけれど、雪を置く場所がない」
「駐車場は2台分あるけれど、雪が降ったら使いづらい」
ということにならないよう、土地を購入するときには建物だけではなく、外構や駐車スペースまで含めた土地の使い方を考えておくことが大切です。
建ぺい率を上限いっぱいまで使えば必ず良い家になる、というわけではありません。
家族が実際に暮らし始めてから、
「駐車しやすいか？」
「雪かきした雪をどこに置くか？」
「庭や物置をつくる余裕はあるか？」
といったことも考えておきましょう。
建ぺい率や容積率は緩和可能？
建築物に制限がかかる建ぺい率や容積率。
もし緩和できるのであれば緩和したいところですよね。
実際に、建ぺい率については一定の条件を満たすことで緩和される場合があります。
ただし、「どんな土地でも簡単に緩和できる」というものではありません。
土地の場所や建物の構造、防火地域などの条件を確認する必要があります。
建ぺい率を緩和できる場合
代表的なものとして、一定の防火性能を持つ建築物や、特定行政庁が指定する角地などについて、建ぺい率が緩和される制度があります。
一般的には、一定の要件を満たす場合に建ぺい率が10％加算されるケースがあり、防火性能に関する条件と角地に関する条件の双方を満たす場合には、合計20％の緩和が可能となる場合もあります。
ただし、これは土地の条件や地域の指定、建築物の条件などを確認したうえで判断するものです。
「角地だから必ず20％増える」という意味ではありません。
長野市の場合も、用途地域だけでなく、防火・準防火地域などの指定を確認する必要があり、長野市はこれらの情報を行政地図情報で確認できると案内しています。
そのため、土地を見つけたときには、「この土地は建ぺい率の緩和対象になりますか？」と不動産会社や建築会社に確認してみると良いでしょう。
容積率の計算から除外される部分もある
容積率についても、一定の条件を満たすことで、床面積のすべてが容積率の計算に入るわけではない部分があります。
代表的なものとして、
- 地下室
- 自動車車庫・駐車場
- 一定の条件を満たす備蓄倉庫等
などがあります。
例えば住宅の地下室については、一定の要件を満たす場合、住宅として使用する部分の床面積の合計の3分の1を限度として、容積率の算定上の床面積から除外できる制度があります。
また、住宅の車庫などについても、一定の範囲で容積率の計算から除外される制度があります。
このため、「容積率が低いから絶対に希望する家が建てられない」とすぐに判断するのではなく、その土地でどのような設計上の工夫ができるのかを建築士や住宅会社に相談することも大切です。
実際の設計図面をもとに確認していくと良いでしょう。
建ぺい率・容積率だけでは家の大きさは決まらない
ここまで建ぺい率と容積率について説明してきましたが、「建ぺい率60％、容積率200％だから、この土地ならこの大きさの家が建てられる」と簡単に決められるわけではありません。
実際の家づくりでは、ほかにもさまざまな建築制限があります。
例えば、
- 用途地域
- 前面道路の幅員
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 北側斜線制限
- 日影規制
- 絶対高さ制限
- 防火地域・準防火地域
- 地区計画
- 風致地区
- 接道条件
- セットバック
- 建築基準法上の道路種別
などです。
長野市も、用途地域、建ぺい率、容積率だけでなく、日影規制や高さ制限などについて地域ごとの基準を公開しています。
例えば第一種低層住居専用地域では、建ぺい率や容積率だけでなく、10mの絶対高さ制限が設定されている地域があります。
「土地が広いから大きな家を建てよう」と思っても、高さや斜線などの制限によって、希望する形にできない可能性もあります。
そのため土地探しの段階で、「この土地に、希望している家が本当に入るのか？」を確認しておくことが重要です。
「土地が安いから」で決めるのは少し待って！
土地を探していると、「この土地、周辺より安い！」という物件に出会うことがあります。
もちろん、条件が良くて価格も安いのであれば、とても魅力的です。
しかし、土地の価格だけで判断するのはおすすめできません。
例えば、
「土地は安いけれど前面道路が狭い」
「建ぺい率が低い」
「容積率も低い」
「セットバックが必要」
「高低差がある」
「駐車場をつくると建物の配置が難しい」
といったケースもあります。
土地そのものの価格が安くても、造成費や外構費などが高くなれば、結果的に住宅購入全体の費用が大きくなってしまうこともあります。
だからこそ、土地を購入するときには、「いくらで買えるか」だけではなく、「買った土地でどんな家を建てられるか」を考えることが大切です。
長野市で土地を購入する前に確認したいポイント
ここまでの内容を踏まえて、長野市で家づくりをする際には、土地を契約する前に次のようなポイントを確認してみてください。
①用途地域
その土地がどの用途地域に指定されているのか確認しましょう。
②建ぺい率
土地に対して、建築面積をどの程度確保できるのか確認しましょう。
③容積率
延床面積をどの程度まで確保できるのか確認しましょう。
④前面道路の幅
道路幅が12m未満の場合、道路幅員による容積率の制限を確認しましょう。
⑤道路種別
建築基準法上の道路なのか、セットバックが必要なのかなどを確認しましょう。
⑥高さ制限
希望する2階建て・3階建ての住宅が建築可能なのか確認しましょう。
⑦防火・準防火地域
建物の構造や仕様、建築コストにも関係する場合があります。
⑧駐車場
車を何台停めたいのか、雪が降った場合にも使いやすいか確認しましょう。
⑨庭・物置・雪置き場
建物以外に必要なスペースも考えておきましょう。
⑩希望する家が本当に建つか
最終的には、住宅会社などに土地と希望プランを見てもらうことをおすすめします。
長野市の土地情報を見るときは「数字」を確認してみよう
土地情報を見ると、
「土地面積○○坪」
「建ぺい率○○％」
「容積率○○％」
「用途地域○○」
といった情報が記載されています。
これまでは、「土地が50坪あるなら50坪の家が建つのかな？」くらいに考えていた方もいるかもしれませんが、実際にはそうではありません。
例えば、土地50坪・建ぺい率50％・容積率80％なら、建築面積は単純計算で25坪まで。
延床面積は単純計算で40坪まで。
このように、同じ50坪の土地でも、建ぺい率・容積率によって建てられる住宅の規模が変わります。
さらに道路幅員や高さ制限などが加われば、実際に建てられる住宅はさらに変わる可能性があります。
だからこそ、土地探しでは「坪数」だけでなく、その土地に設定されているさまざまな条件を見ることが大切なのです。
まとめ
建ぺい率や容積率は、日常で生活していればほぼ関わることのないものです。
家づくりを初めて経験する方は、同じように初めて知るものなので、
「建ぺい率って何？」
「容積率って何？」
「数字が大きい方が良いの？」
と、イメージもしにくいと思います。
ただ、知っているかどうかで建てられる家が違ってきてしまうのであれば、知っていて損はありません。
建ぺい率は、簡単にいうと「土地に対して建物をどのくらいの面積まで建てられるか」。
容積率は、簡単にいうと「土地に対して建物の延床面積をどのくらいまで確保できるか」。
という違いがあります。
そして、実際の家づくりでは建ぺい率・容積率だけを見るのではなく、用途地域、前面道路、道路種別、セットバック、高さ制限、日影規制、防火・準防火地域なども一緒に確認することが大切です。
特に土地を先に購入して、その後に住宅会社を探そうと考えている方は注意してください。
「この土地なら希望する家が建てられるだろう」
と思って購入したものの、あとから制限が分かり、間取りを大幅に変更しなければならなくなる可能性もあります。
できれば土地を購入する前に、「この土地に希望している家が建てられるのか？」を住宅会社や建築士などに確認しておきましょう。
長野市で土地を探す場合は、長野市行政地図情報を使って用途地域や建ぺい率、容積率などを確認することもできます。
ただし、地図上の情報だけでは判断できない場合もあります。
長野市も、都市計画図は都市計画の内容を証明するものではなく、正確・詳細な内容については担当課への確認を案内しています。
土地は一度購入すると、簡単に買い直すことはできません。
「価格」「広さ」「立地」だけではなく、「どんな家が建てられる土地なのか」まで考えて選ぶことが、後悔しない土地探しにつながります。
長野市でこれから家づくりを考えている方は、土地情報を見るときにぜひ「建ぺい率」「容積率」という数字にも注目してみて下さい。
今まで何となく見ていた土地情報も、数字の意味が分かるようになると、また違った見方ができるようになりますよ。
参考：2026年9月時点の長野市公式情報
- 長野市「建築基準法等に関して定めている数値等」 — 用途地域別の建ぺい率・容積率、前面道路による基準容積率、高さ制限などを確認できます。
- 長野市「長野市行政地図情報」 — 用途地域、都市計画、建築基準法上の指定道路などを確認できます。
- 長野市「用途地域、道路種別、その他土地の重要事項等の確認」 — 用途地域、防火・準防火地域、道路種別などの確認方法が案内されています。
- 長野市「都市計画図・白図の閲覧」 — 都市計画図の利用上の注意点などが確認できます。
※この記事では2026年9月時点で長野市が公開している情報をもとに、元記事の内容を見直しています。建ぺい率・容積率は土地ごとに指定が異なり、道路条件や地区計画などによっても建築可能な範囲が変わる場合があります。実際に土地を購入する際は、最新の指定内容を確認してください。